Despídete de la hipoteca con la Dación en Pago
Las circunstancias económicas y laborales adversas generan que muchas familias se encuentren con la imposibilidad de afrontar su hipoteca. La falta de pago de la renta mensual deriva, por lo general, en una ejecución hipotecaria. Sin embargo, en el caso de la vivienda habitual, el banco ejecuta la misma por un 70% del valor real. Como consecuencia, la mayoría de los deudores quedan con un remanente que deben abonar.
Todavía duran los efectos de la crisis económica mundial, y son muchas las familias que pierden sus viviendas y gran parte de sus propiedades por no poder afrontar el pago de la hipoteca. No son pocos los casos en que las entidades bancarias ponen en marcha procesos de ejecución hipotecaria, que acaban con el desahucio de familias enteras.
Además de este auténtico drama humano, la deuda familiar puede que tampoco de esta forma quede saldada. ¿Cómo puedes hacer frente a una situación similar a esta? La Ley de Segunda Oportunidad y la Dación en Pago constituyen una buena salida y una forma de rehacer la economía personal o familiar.
El total de la deuda
Como estamos viendo, hay muchos casos en que al cliente de un préstamo hipotecario solo le quedará la Ley de Segunda Oportunidad, para poder hacer frente al pago. Con respecto a los bienes que se entregan en concepto de dación en pago, la ley establece que no deben ser necesarios para la actividad del deudor; además la propuesta no podrá consistir en la liquidación global del patrimonio del deudor.
Una novedad importante en la Ley de Segunda Oportunidad del año 2015, de la que se deriva la dación en pago, es lo que ocurre con la parte de las deudas no satisfechas con la ejecución de las garantías hipotecarias en propiedades que sirven de aval. Según la ley, en estos supuestos, la parte de la deuda no satisfecha con la ejecución de todos los bienes, incluyendo a la misma vivienda, queda liberada en su totalidad.
Legislación básica
En materia de responsabilidad del deudor hipotecado, hay que hacer referencia a la misma Ley Hipotecaria, que establece lo siguiente: «No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.»
En la práctica y salvo excepciones, los bancos no conceden préstamos hipotecarios con una cláusula de dación en pago en las escrituras. Hasta la aprobación de la Ley de Dación de pago, el hecho de pedir dinero con garantías reales, llevaba implícito un elevado riesgo. No solo se trataba de perder la vivienda habitual, sino que además las familias o personas individuales podían quedar endeudadas para toda su vida.
Imaginemos que la subasta quedaba desierta o que el precio para subastar una vivienda hipotecada por el banco debía ser rebajada. Pensemos en un 60 o 70% del valor de tasación. ¿Qué ocurre con el resto? Pues la cantidad restante hasta la totalidad de la deuda, más los intereses de demora y hasta los mismos costes de la ejecución hipotecaria, eran endosados por el banco o entidad de crédito a la familia deudora.
¿Qué ocurre a partir de la Ley de Segunda Oportunidad? Como estamos viendo, con el acuerdo de la entidad con el deudor y la puesta en marcha del mecanismo de la dación en pago, el total de la deuda quedará saldado, y como deudor podrás respirar tranquilo. Puede que hayas perdido una vivienda, pero la deuda habrá desaparecido. ¿No es una buena noticia?
¿Es posible En España acogerse a la dación en pago?
En la práctica hipotecaria y desde el año 2015, dentro del procedimiento de “Segunda Oportunidad”, los bancos y entidades de crédito suelen aceptar la dación en pago para no someterse a un proceso de ejecución hipotecaria, que en todos los casos es complejo e imprevisible para todas las partes.
¿En qué consiste la dación en pago?
La dación en pago es la herramienta jurídica por la cual ese saldo quedaría cancelado. Se trata de la realización de un acuerdo entre ambas partes para que la deuda sea liquidada en su totalidad con la entrega de la vivienda.
Las personas que necesiten acogerse al beneficio de la Ley de Segunda Oportunidad antes de la ejecución hipotecaria deben cumplir ciertos requisitos. Es un recurso disponible, pero muy exigente y hasta controversial en algunos puntos.
Básicamente, la Dación en pago es un acuerdo entre el banco y la persona física o jurídica deudora, con el objetivo de saldar una determinada deuda. En los supuestos en que el deudor no tiene medio de hacer frente al pago de sus deudas (como puede ser un préstamo hipotecario), entrega a su acreedor (suele ser un Banco) su casa, y la entidad la acepta, dándose por liquidada la deuda en su totalidad. Sin intereses ni otras cantidades pendientes de cobro.
Mediante la Dación de pago, los beneficios son mutuos. El deudor ve saldada su deuda de forma total, y a su vez el banco evita el inicio de un proceso judicial de ejecución hipotecaria.
¿Cuáles son los requisitos para acogerse a la dación en pago?
Vivienda habitual
El grupo familiar conformado por titular, cónyuge e hijos debe tener esta vivienda como habitual y no poseer otras.
Vivienda sin otras cargas
La finca o piso en cuestión no debe tener otros embargos ni cargas asociadas al momento de la negociación de la dación en pago.
Cuota mensual
El importe de la hipoteca mensual debe ser superior al 60% de los ingresos que tiene en ese mismo período el grupo familiar.
Ausencia de avalistas
Que no haya otras garantías o avales propietarios en el contrato de la hipoteca, de lo contrario también deben responder con sus bienes
Crédito garantizado
El crédito debe ser garantizado sobre la vivienda habitual. La mayoría de los bancos no lo incluyen en sus contratos
Situación de exclusión
Todos los miembros del grupo familiar deben encontrarse en lo que se denomina situación de exclusión, es decir que carecen de rentas de trabajo o actividades económicas que permiten afrontar la deuda
Requisitos que derivan de la Ley de Segunda Oportunidad general
El beneficio de la dación en pago además debe acogerse a los requisitos impuestos por la legislación para la Ley de Segunda Oportunidad.
Presentación de un intento de acuerdo previo
El titular de la deuda tiene el deber de intentar una negociación con el acreedor con el fin de obtener un acuerdo de pago. En un plazo de diez días se presenta la documentación que acredite su situación y avale su voluntad de pago a un mediador concursal responsable de la supervisión.
Con toda la documentación y los créditos analizados, en un plazo máximo de dos meses, se presenta una propuesta de pago a los acreedores. Ellos tienen la posibilidad de hacer modificaciones y remitir nuevas condiciones. En caso de no llegar a un acuerdo extrajudicial se procede a la solicitud de la dación de pago.
Procedimiento concursal
El concurso es la vía judicial para solicitar la exoneración del pago de la deuda restante. Para que el juez de por finalizado el concurso se debe abonar los gastos contra la masa, el 25% de deudas ordinarias y los créditos privilegiados.
En el caso de demostrar la insolvencia para afrontar todas las deudas se recurre a la dación de pago como último recurso.
Obrar de buena fe
La documentación debe comprobar de manera lo suficientemente firme que el deudor actúa de buena fe. La Ley exige una serie de controles con el único objetivo de evitar fraudes financieros. Por tal motivo, durante los 5 años siguientes los acreedores tienen la posibilidad de solicitar una revisión del beneficio si encuentran un cambio en la vida económica del deudor. Este ítem es uno de los más exigentes y perjudiciales para los deudores que han perdido su patrimonio y necesitan gozar de la dación en pago. Deben:
- No ser declarados culpables en el concurso de acreedores
- No haber sido condenado en los diez años anteriores por delitos económicos o financieros
- No haber rechazado una propuesta de trabajo acorde a sus capacidades en los cuatro años anteriores
Aceptación de constancia de deudor en el Registro Público
En la solicitud de dación de pago debe figurar de forma expresa la aceptación de su informe de su situación en el Registro Público Concursal. Durante los siguientes cinco años todo interesado tiene acceso a esta información. En la práctica, son datos generales y como deudor no vas a figurar en ningún listado de moroso.
Ley 1/2013 para mejorar las condiciones del hipotecado
Una de las principales medidas que suma esta Ley es la posibilidad de acceder a un alquiler social. El deudor puede solicitar en el momento de presentar el recurso la permanencia en la vivienda en condición de arrendatario. La cláusula estipula que puede permanecer durante un plazo de dos años con el pago de una renta mensual del 3% del importe total en dación de la deuda. Las cuotas impagas devengan intereses del 10 por cien.
Las familias que demuestren estar en la categoría de exclusión social tienen este derecho. Los requisitos generales para obtener el beneficio son:
El grupo familiar demuestra una modificación significativa en las circunstancias económicas en los 4 años anteriores a la presentación o haber transitado circunstancias familiares de gran vulnerabilidad
Los ingresos que sumen entre titular, conyugue e hijos no superan de 3 a 5 veces el IPREM
La cuota hipotecaria supera el 50% de los ingresos neto que percibe el conjunto familiar
Son responsables de hijos en estado de vulnerabilidad o discapacidad
¿Cuál es la posición de los bancos?
Pocos son los bancos en la actualidad que incluyen en sus contratos la cláusula de la dación de pago. También es verdad, que eligen entablar una mesa de diálogo antes de proceder a un proceso de ejecución hipotecaria. Tienen la posibilidad de negociar nuevas alternativas de pago y una renta social para evitar los plazos y costos de la justicia.
Defensa del deudor
Si tienes una deuda hipotecaria a la que no puedes hacer frente, podemos ayudarte. En Defensa del Deudor vamos a hacer un estudio de tu situación personal, y buscaremos soluciones en base a tus preferencias y necesidades. Nuestros expertos han ayudado a muchas personas en tu situación, son expertos en el mejor tratamiento de las crisis económicas, en deudas hipotecarias con el aval de viviendas, y en la aplicación de la Dación en pago, siempre siguiendo la Ley de Segunda Oportunidad.
Conclusión
El asesoramiento legal es fundamental para realizar un análisis exhaustivo de las mejores opciones en cada caso. La dación en pago puede ser la manera de salir de las deudas y poder recomenzar sin deudas.
El proceso no es nada complicado, pero tiene detalles que solo un profesional puede conocer en profundidad. Si se ponen a consideración todos los requisitos para acceder a la Ley de Segunda Oportunidad son evidentes los beneficios que ofrece, y también los de la dación en pago.
Un experto analiza la documentación, la situación familiar y tiene la capacidad de mediar con los acreedores. A su vez, los jueces están sentando jurisprudencia que favorece por lo general a los deudores. En especial, a aquellos avalistas que figuran como responsables ilimitados en cláusulas abusivas.
Lo ideal sería leer y entender con claridad antes de firmar un contrato de hipoteca. Pero, una vez contraída la deuda hay que ponerle fin. En Defensa del deudor, te ayudaremos a conseguirlo.
Ley segunda oportunidad en
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